19.10.2015

Schönheitsreparaturen bei Wohnungsübergabe

Notwendige Instandsetzungen an der Mietsache führen immer wieder zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Wir geben einen kurzen Überblick:

Instandsetzungen obliegen dem Vermieter. In Mietverträgen sind allerdings Klauseln enthalten, mit denen diese Pflicht teilweise (unberechtigterweise) auf den Mieter übertragen wird. Der BGH hat die Wirksamkeit von Klauseln eng eingeschränkt:

Im Ergebnis ist der Mieter von der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei Wohnungsübergabe befreit, wenn er selbst die Wohnung bei Vertragsbeginn in nicht renoviertem Zustand übernommen hat. Die Verpflichtung zur Übergabe der Wohnung in einem besseren Zustand, als der Mieter diese erhalten hat, würde eine unangemessene Benachteiligung bedeuten.

Weiter bescheidet der VIII. Zivilsenat des BGH im Wohnraummietrecht die Ungültigkeit der sogenannten Quotenabgeltungsklausel (i. e. der Mieter ist im Falle der Vertragsbeendigung vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen – nicht – verpflichtet, einen anteiligen Betrag zu bezahlen), soweit starre Fristen (Fristenplan für Reparaturen) vereinbart sind. Eine Quotenabgeltungsklausel mit flexiblen Fristen ist nur wirksam, wenn sie den tatsächlichen Abnutzungsgrad berücksichtigt und die vom Mieter zu zahlende Abgeltungsquote zweifelsfrei ermittelt werden kann.

Wie definieren sich eigentlich Schönheitsreparaturen? Darunter versteht man die (vertraglich vereinbarte) fachgerechte Beseitigung von Gebrauchsspuren, die beim Wohnen hinterlassen wurden. Dazu gehören etwa das Streichen und Tapezieren von Decken, Wänden und Türen, das Lackieren von Heizkörpern, Spachteln von Löchern in den Wänden, Streichen von Fensterrahmen und Wohnungstüren innen. 

Abnutzungen durch vertragsgemäßen Gebrauch sind nicht inkludiert, zum Beispiel die normale Abnutzung von Parkettböden. Solche Spuren kann der Mieter nicht vermeiden und muss sie deshalb auch nicht ausbessern. Ist das Parkett aber zerkratzt durch Haustiere, zahlt der Mieter für den Schaden. Üblicherweise vereinbart sind eine besenreine Rückgabe (in gereinigtem Zustand) der Mietsache und der Rückbau von Einbauten.

Von entscheidender Bedeutung ist selbstredend die Dokumentierung von etwaigen
(Vor-)Schäden im Übergabeprotokoll und die jeweilige präzise Bestimmung des Zustandes bei Wohnungsübergabe.

Der Vermieter darf die Kaution bzw. einen angemessenen Anteil hiervon nur einbehalten bei Vorliegen eines triftigen Grundes, wie Mängelbeseitigung oder noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen/Mieten.

Bei der Abfassung neuer Mietverträge vermieterseits sollte die BGH-Rechtsprechung genau beachtet werden. Gerne unterstützen wir Sie, damit Sie nicht wegen ungültiger Klauseln auf (anteiligen) Renovierungskosten sitzen bleiben.

Kommt es zu Dissens zwischen Mieter und Vermieter hinsichtlich Schönheitsreparaturen und bei Wohnungsübergaben, stehen wir Ihnen gerne zur Durchsetzung Ihrer berechtigten Ansprüche zur Verfügung.

ADWUS Rechtsanwälte in Kooperation mit Prof. Dr. jur. habil. Rath ist seit über 10 Jahren kompetenter und verlässlicher Ansprechpartner in allen mietrechtlichen Angelegenheiten.

Miet- und Wohneigentumsrecht